Compravenda de bens inmobles. Notarías e Rexistros da propiedade

Antes de comprar un inmoble, é moi importante consultar a súa situación xurídica en canto a características, titular e cargas.

Esta información proporciónana os Rexistros da Propiedade mediante a “nota simple” rexistral, a cal pode ser solicitada presencialmente en calquera Rexistro ou en liña a través do Portal do Colexio de Rexistradores de España. Tamén se pode solicitar en inglés ou en calquera dos idiomas oficiais en España.

Coa nota simple dunha propiedade (ordinaria ou continuada) pódese obter a seguinte información:

• Datos de titularidade.
• A existencia de cargas ou gravames sobre a mesma (hipotecas, embargos, outras cargas).
• Se se atopa suxeita a algún réxime especial.
• Se se atopa ao día nos pagos das cotas de comunidade de veciños e o Imposto sobre Bens Inmobles.
• Se existe sobre ela algunha prohibición.
• Se está coordinada con Catastro.
• Se se trata de Vivendas de Protección Oficial (VPO) ou de Prezo Taxado (VPT).

Na actualidade, para a compra dunha vivenda adóitase pedir un préstamo hipotecario.

A hipoteca, que só existe cando se inscribe no Rexistro da Propiedade, permite á entidade que realiza o préstamo esixir a venda da vivenda no caso de que o comprador non cumpra cos prazos de devolución do préstamo.

Ao solicitar un préstamo hipotecario debemos ter en conta o seguinte:

• Xeralmente a celebración do contrato de compravenda e a entrega do préstamo prodúcense de forma simultánea. Realízase en notaríaa, á que acoden vendedor, comprador e apoderado do banco ao sinatura do contrato.
• No caso de que a vivenda atópese gravada xa cunha hipoteca constituída polo anterior propietario ou pola promotora que a construíu, o comprador non está obrigado a subrogarse no este préstamo, e pode esixir a cancelación da hipoteca anterior e contratar un novo préstamo coa entidade financeira da súa elección.Tamén poderá subrogarse na hipoteca anterior pero é unha opción voluntaria.
• A regra xeral é que o contrato de compravenda de vivenda formalícese en escritura pública nunha notaría axustándose aos requisitos legais.
• O vendedor da propiedade queda obrigado polos posibles defectos ocultos da vivenda, aínda que non os coñecese, e o comprador pode desistir do contrato ou rebaixar unha cantidade proporcional do prezo a xuízo de peritos.
• Ademais, o promotor, o construtor e a dirección técnica do edificio deben responder os danos causados polos defectos construtivos estruturais durante un prazo de dez anos; por danos que afecten á actividade, durante tres anos, e polos defectos de acabado, un ano.
• Unha vez realizada a sinatura da escritura de compravenda da vivenda e do préstamo hipotecario e pagados os impostos, débese inscribir no Rexistro da Propiedade. A inscrición é voluntaria, pero resulta recomendable, pois, coa inscrición no Rexistro, o comprador queda protexido ao considerarse desde ese momento o único e verdadeiro propietario, tendo amparo xudicial fronte a cargas ocultas, posible disputa sobre a posesión da vivenda, etc. Fronte a todos, é o propietario legal e real da vivenda.
• Para efectos da contratación dun préstamo hipotecario e para un maior coñecemento polo consumidor das condicións ás que se obriga, a lexislación española obriga ao outorgamento dunha acta notarial previa na que se lle informa debidamente das condicións do préstamo hipotecario

Para información máis concisa de como comprar unha vivenda en España, recomendamos consultar e ler a guía que editou o Colexio de Rexistradores da Propiedade.