Compravenda de béns immobles. Notaries i Registres de la propietat

Última actualització: 30-03-2026

Índex de continguts

Informació prèvia sobre l'habitatge a comprar

Abans de comprar un immoble, és molt important consultar la seua situació jurídica quant a característiques, titular i càrregues.

Esta informació la proporcionen els Registres de la Propietat mitjançant la “nota simple” registral, la qual pot ser sol·licitada presencialment en qualsevol Registre o en línia a través del Portal del Col·legi de Registradors d'Espanya. També es pot sol·licitar en anglés o en qualsevol dels idiomes oficials a Espanya.

Amb la nota simple d'una propietat (ordinària o continuada) es pot obtindre la següent informació:

  • Dades de titularitat.
  • L'existència de càrregues o gravàmens sobre la mateixa (hipoteques, embargaments, altres càrregues).
  • Si es troba subjecta a algun règim especial.
  • Si es troba al dia en els pagaments de les quotes de comunitat de veïns i l'Impost sobre Béns immobles.
  • Si existeix sobre ella alguna prohibició.
  • Si està coordinada amb Cadastre.
  • Si es tracta d'Habitatges protegits (VPO) o de Preu Taxat (VPT).

Sol·licitar informació sobre un habitatge

A l'efecte de sol·licitar informació d'un habitatge es pot sol·licitar:

  • Una nota simple ordinària,

  • Una nota simple d'informació continuada (en la qual s'avisa a l'interessat que s'ha presentat en el registre algun document després d'haver sol·licitat la informació)

  • i una nota simple de localització (indica els béns que una persona física o jurídica té inscrits en el registre de la propietat a Espanya).
  • A més, en el cas que no es tinguen dades per a la identificació de la finca registral, és possible la localització de finques a través de la consulta del geoportal

La pàgina oficial per a sol·licitar informació sobre la propietat i càrregues d'un habitatge és www.registradores.org i pot sol·licitar-se informació en qualsevol de les llengües oficials a Espanya i en anglés.

En cas que no es tinguen dades per a la identifación de la finca registral

A més, en el cas que no es tinguen dades per a la identificació de la finca registral, és possible la localització de finques a través de la consulta del geoportal .

Si es compra sobre pla

En el cas de compra d'un habitatge sobre pla, l'examen de la situació física i jurídica és més complex, sent també important la funció dels Registres en les comprovacions prèvies a la signatura del contracte:

  • Que la promotora existeix i que el seu representant consta inscrit en el Registre Mercantil. Es pot sol·licitar una nota informativa des del portal del Col·legi de Registradors des de l'apartat de Registre Mercantil.
  • Que el terreno donde se va a edificar está inscrito a nombre de la promotora en el Registro de la Propiedad correspondiente.
  • Que l'edificació ha sigut autoritzada per l'Ajuntament i té llicència.
  • En cas de realitzar algun pagament, es pot exigir que es justifique com depositat en un compte específic, de la qual només es podrà disposar per a les despeses de la construcció.
  • En el cas que s'haja inscrit l'habitatge en el Registre, indicaria:
    • Que l'obra ha sigut acabada d'acord a la descripció inicial.
    • Que el técnico acredita que la obra se ajusta a la licencia.
    • Que s'ha contractat una assegurança per possibles defectes de construcció.
    • Que s'ha depositat el Llibre de l'Edifici.
    • Les llicències d'obra i de primera ocupació.
    • El certificat d'eficiència energètica.
    • Les coordenades georeferenciades de l'obra, indiquen la seua ubicació exacta.
Pujar a l'índex

El préstec hipotecari i el contracte de compravenda de l'immoble

En l'actualitat, per a la compra d'un habitatge se sol demanar un préstec hipotecari.

La hipoteca, que només existeix quan s'inscriu en el Registre de la Propietat, permet a l'entitat que realitza el préstec exigir la venda de l'habitatge en cas que el comprador no complisca amb els terminis de devolució del préstec.

En sol·licitar un préstec hipotecari hem de tindre en compte el següent:

  • Generalment la celebració del contracte de compravenda i el lliurament del préstec es produïxen de manera simultània. Es realitza en la notaria, a la qual acudeixen venedor, comprador i apoderat del banc a la signatura del contracte.
  • En cas que l'habitatge es trobe gravada ja amb una hipoteca constituïda per l'anterior propietari o per la promotora que la va construir, el comprador no està obligat a subrogar-se en aquest préstec, i pot exigir la cancel·lació de la hipoteca anterior i contractar un nou préstec amb l'entitat financera de la seua elecció.També podrà subrogar-se en la hipoteca anterior però és una opció voluntària.
  • La regla general és que el contracte de compravenda d'habitatge es formalitze en escriptura pública en una notaria ajustant-se als requisits legals.
  • El venedor de la propietat queda obligat pels possibles defectes ocults de l'habitatge, encara que no els coneguera, i el comprador pot desistir del contracte o rebaixar una quantitat proporcional del preu segons el parer de perits.
  • A més, el promotor, el constructor i la direcció tècnica de l'edifici han de respondre pels danys causats pels defectes constructius estructurals durant un termini de deu anys; per danys que afecten de l'activitat, durant tres anys, i pels defectes d'acabat, un any.
  • Una vegada realitzada la signatura de l'escriptura de compravenda de l'habitatge i del préstec hipotecari i pagats els impostos, s'ha d'inscriure en el Registre de la Propietat. La inscripció és voluntària, però resulta recomanable, doncs, amb la inscripció en el Registre, el comprador queda protegit en considerar-se des d'eixe moment l'únic i vertader propietari, tenint empara judicial enfront de càrregues ocultes, possible disputa sobre la possessió de l'habitatge, etc. Enfront de tots, és el propietari legal i real de l'habitatge.
  • A l'efecte de la contractació d'un préstec hipotecari i per a un major coneixement pel consumidor de les condicions a les quals s'obliga, la legislació espanyola obliga a l'atorgament d'una acta notarial prèvia en la qual se l'informa degudament de les condicions del préstec hipotecari

Per a informació més concisa de com comprar un habitatge a Espanya, recomanem consultar i llegir la guia que ha editat el Col·legi de Registradors de la Propietat.

Pujar a l'índex

Informació per Comunitats Autònomes

Seleccione la comunitat autònoma corresponent a la seua província

Pujar a l'índex

Referències legals i/o tècniques

Pujar a l'índex

Autoritat responsable de la informació

Ministeri de la Presidència, Justícia i Relacions amb les Corts
Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública
Col·legi de Registradors de la Propietat, Mercantils i Béns Mobles d'Espanya