Compravenda de béns immobles. Notaries i Registres de la propietat

Antes de comprar un inmueble, es muy importante consultar su situación jurídica en cuanto a características, titular y cargas.

Aquesta informació la proporcionen els Registres de la Propietat mitjançant la “nota simple” registral, la qual pot ser sol·licitada presencialment en qualsevol Registre o en línia a través del Portal del Col·legi de Registradors d'Espanya. També es pot sol·licitar en anglès o en qualsevol dels idiomes oficials a Espanya.

Amb la nota simple d'una propietat (ordinària o continuada) es pot obtenir la següent informació:

• Dades de titularitat.
• L'existència de càrregues o gravàmens sobre la mateixa (hipoteques, embargaments, altres càrregues).
• Si es troba subjecta a algun règim especial.
• Si es troba al dia en els pagaments de les quotes de comunitat de veïns i l'Impost sobre Béns immobles.
• Si existeix sobre ella alguna prohibició.
• Si està coordinada amb Cadastre.
• Si se trata de Viviendas de Protección Oficial (VPO) o de Precio Tasado (VPT).

En la actualidad, para la compra de una vivienda se suele pedir un préstamo hipotecario.

La hipoteca, que solo existe cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad, permite a la entidad que realiza el préstamo exigir la venta de la vivienda en caso de que el comprador no cumpla con los plazos de devolución del préstamo.

En sol·licitar un préstec hipotecari hem de tenir en compte el següent:

• Generalment la celebració del contracte de compravenda i el lliurament del préstec es produeixen de manera simultània. Es realitza en la notaria, a la qual acudeixen venedor, comprador i apoderat del banc a la signatura del contracte.
• En caso de que la vivienda se encuentre gravada ya con una hipoteca constituida por el anterior propietario o por la promotora que la construyó, el comprador no está obligado a subrogarse en dicho préstamo, y puede exigir la cancelación de la hipoteca anterior y contratar un nuevo préstamo con la entidad financiera de su elección.También podrá subrogarse en la hipoteca anterior pero es una opción voluntaria.
• La regla general és que el contracte de compravenda d'habitatge es formalitzi en escriptura pública en una notaria ajustant-se als requisits legals.
• El vendedor de la propiedad queda obligado por los posibles defectos ocultos de la vivienda, aunque no los conociera, y el comprador puede desistir del contrato o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.
• A més, el promotor, el constructor i la direcció tècnica de l'edifici han de respondre pels danys causats pels defectes constructius estructurals durant un termini de deu anys; per danys que afectin de l'activitat, durant tres anys, i pels defectes d'acabat, un any.
• Una vegada realitzada la signatura de l'escriptura de compravenda de l'habitatge i del préstec hipotecari i pagats els impostos, s'ha d'inscriure en el Registre de la Propietat. La inscripció és voluntària, però resulta recomanable, doncs, amb la inscripció en el Registre, el comprador queda protegit en considerar-se des d'aquest moment l'únic i veritable propietari, tenint empara judicial enfront de càrregues ocultes, possible disputa sobre la possessió de l'habitatge, etc. Enfront de tots, és el propietari legal i real de l'habitatge.
• A l'efecte de la contractació d'un préstec hipotecari i per a un major coneixement pel consumidor de les condicions a les quals s'obliga, la legislació espanyola obliga a l'atorgament d'una acta notarial prèvia en la qual se l'informa degudament de les condicions del préstec hipotecari

Per a informació més concisa de com comprar un habitatge a Espanya, recomanem consultar i llegir la guia que ha editat el Col·legi de Registradors de la Propietat.