Compravenda de productes i serveis: Sector immobiliari

Els contractes de crèdit hipotecari estan regulats en la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, la qual transposa la Directiva 2014/17/UE.

Què es pretén amb esta Llei 5/2019? Seguretat a les persones interessades a demanar un crèdit per a la compra d'un habitatge.

La Llei regula:

• Medidas que aumenten la seguridad, la transparencia y la comprensión de los contratos y de sus cláusulas.
• Aconsegueix un just equilibri entre les parts que intervenen en la contractació d'una hipoteca.
• Imposa obligacions als prestadors i intermediaris de crèdit.
• Contempla un règim sancionador per als incompliments de les obligacions.
• S'amplien les competències dels registradors de la propietat per a controlar la legalitat d'estes operacions.
• El contracte de préstec hipotecari constituïx un dret de garantia que no naix fins que s'inscriu en el Registre de la Propietat.

Els registradors tenen encomanades entre altres les següents funcions de legalitat i control:

• El Registre de Condicions Generals de la Contractació oferix, de manera gratuïta, informació sobre:
  • Contractes de préstec hipotecari que comercialitzen les entitats financeres.
  • Clàusules considerades condicions generals de contractació.
  • Clàusules que han sigut declarades nul·les pels Tribunals.
• Els registradors de la propietat controlen que els contractes de préstec hipotecari reunisquen els requisits i garanties legals necessàries per a la seua inscripció. El registrador pot denegar la seua inscripció si el contracte té algun defecte que no garantisca els drets de les persones que han demanat el préstec.

Para garantizar la seguridad de los consumidores y su derecho a recibir información sobre el contrato hipotecario que van a firmar, la Ley obliga a que un notario de su elección levante acta antes de la firma del contrato hipotecario, en la que debe constar:

• Que la persona que contractarà el crèdit ha rebut tota la documentació obligatòria en termini,
• Que el notari li ha assessorat sobre les clàusules del contracte, i
• Que el client comprén les condicions del préstec i els seus efectes.

Como garantía para el cliente, los registradores de la propiedad no pueden inscribir ninguna escritura de préstamo hipotecario en la que no conste la reseña del acta del notario en la que deberá haberle informado debidamente.

Una vez inscrita la hipoteca, los registradores remiten al comprador, de forma telemática y gratuita:

• Una certificació de la inscripció realitzada, de la nota de despatx, de la qualificació, indicant les clàusules no inscrites i la causa que ha motivat la seua suspensió o denegació. D'esta manera, el deutor té perfecte coneixement de la hipoteca que ha nascut amb la inscripció.

Els registradors de la propietat no poden realitzar la inscripció de les clàusules dels contractes contràries a les normes o que hagen sigut declarades nul·les per abusives per sentència del Tribunal Suprem o que consten inscrites en el Registre de Condicions Generals de la Contractació.

Les despeses ocasionades per la inscripció de la hipoteca en el Registre de la Propietat corresponen a l'entitat financera.

Els Tribunals remeten al Registre de Condicions de la Contractació les sentències fermes dictades en accions col·lectives o individuals per les quals es declara la nul·litat de condicions generals abusives. Aquestes seran inscrites en el Registre perquè siguen de coneixement públic i els registradors de la propietat, abans d'inscriure la hipoteca, comproven que el contracte individual del consumidor no incloga cap clàusula que haja sigut declarada nul·la pels Tribunals.