Compravenda de produtos e servizos: Sector inmobiliario

Os contratos de crédito hipotecario están regulados na Lei 5/2019, do 15 de marzo, reguladora dos contratos de crédito inmobiliario, a cal traspón a Directiva 2014/17/UE.

Que se pretende con esta Lei 5/2019? Seguridade ás persoas interesadas en pedir un crédito para a compra dunha vivenda.

A Lei regula:

• Medidas que aumenten a seguridade, a transparencia e a comprensión dos contratos e das súas cláusulas.
• Logra un xusto equilibrio entre as partes que interveñen na contratación dunha hipoteca.
• Impón obrigas aos prestamistas e intermediarios de crédito.
• Contempla un réxime sancionador para os incumprimentos das obrigas.
• Amplíanse as competencias dos rexistradores da propiedade para controlar a legalidade destas operacións.
• O contrato de préstamo hipotecario constitúe un dereito de garantía que non nace ata que se inscribe no Rexistro da Propiedade.

Los registradores tienen encomendadas entre otras las siguientes funciones de legalidad y control:

• O Rexistro de Condicións Xerais da Contratación ofrece, de forma gratuíta, información sobre:
  • Contratos de préstamo hipotecario que comercializan as entidades financeiras.
  • Cláusulas consideradas condicións xerais de contratación.
  • Cláusulas que foron declaradas nulas polos Tribunais.
• Os rexistradores da propiedade controlan que os contratos de préstamo hipotecario reúnan os requisitos e garantías legais necesarias para a súa inscrición. O rexistrador pode denegar a súa inscrición se o contrato ten algún defecto que non garanta os dereitos das persoas que pediron o préstamo.

Para garantir a seguridade dos consumidores e o seu dereito a recibir información sobre o contrato hipotecario que van asinar, a Lei obriga a que un notario da súa elección levante acta antes do sinatura do contrato hipotecario, na que debe constar:

• Que a persoa que vai contratar o crédito recibiu toda a documentación obrigatoria en prazo,
• Que o notario lle asesorou sobre as cláusulas do contrato, e
• Que o cliente comprende as condicións do préstamo e os seus efectos.

Como garantía para el cliente, los registradores de la propiedad no pueden inscribir ninguna escritura de préstamo hipotecario en la que no conste la reseña del acta del notario en la que deberá haberle informado debidamente.

Unha vez inscrita a hipoteca, os rexistradores remiten ao comprador, de forma telemática e gratuíta:

• Unha certificación da inscrición realizada, da nota de despacho, da cualificación, indicando as cláusulas non rexistradas e a causa que motivou a súa suspensión ou denegación. Desta maneira, o debedor ten perfecto coñecemento da hipoteca que naceu coa inscrición.

Os rexistradores da propiedade non poden realizar a inscrición das cláusulas dos contratos contrarias ás normas ou que fosen declaradas nulas por abusivas por sentenza do Tribunal Supremo ou que consten rexistradas no Rexistro de Condicións Xerais da Contratación.

Os gastos ocasionados pola inscrición da hipoteca no Rexistro da Propiedade corresponden á entidade financeira.

Os Tribunais remiten ao Rexistro de Condicións da Contratación as sentenzas firmes ditadas en accións colectivas ou individuais polas que se declara a nulidade de condicións xerais abusivas. Estas serán inscritas no Rexistro para que sexan de coñecemento público e os rexistradores da propiedade, antes de inscribir a hipoteca, comproban que o contrato individual do consumidor non inclúa ningunha cláusula que fose declarada nula polos Tribunais.