Derecho contractual: Sector inmobiliario (Hipotecas)

Para determinar el carácter mercantil de un contrato debe mirarse el artículo 2 del Código de Comercio de España en tanto dispone que "serán reputados actos de comercio los comprendidos en este Código y cualesquiera otros de naturaleza análoga".

En consecuencia, de este artículo se deduce que son contratos mercantiles tanto los incluidos en el Código de Comercio como aquellos que, no estando incluidos, tengan la misma naturaleza

• Definición de contrato mercantil: el contrato mercantil es un contrato de prestación de servicios cuyas partes son profesionales o empresarios y colaboran de forma independiente.
• Los contratos mercantiles son regulados por el derecho mercantil.
• El carácter mercantil de un contrato se determina en el artículo 2 del Código de Comercio de España, que dispone que son actos de comercio los comprendidos en este Código y los de naturaleza análoga.
• Han surgido nuevas modalidades de contratos llamados “contratos de empresa” que califican como mercantiles:
  • A los contratos que integran la actividad productiva o comercial que desarrolla el empresario a través de ese conjunto de medios humanos y materiales.
  • Que están debidamente organizados, y
  • Que integran o dan lugar a la empresa como tal.

Atendiendo a los artículos 50 y siguientes del Código de Comercio en relación con la normativa común del Código Civil, debe hacerse referencia a las siguientes materias:

Perfección del contrato

• Los contratos se perfeccionan:
  • Con el consentimiento de las partes (artículo 1262 del Código Civil)
  • Si interviene un agente o corredor: se perfeccionan cuando los contratantes hayan aceptado su propuesta (artículo 55 del Código de Comercio).
• El consentimiento se manifiesta cuando concurren la oferta de una de las partes y la aceptación de la otra sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Junto a esta regla general, no modificada en el ámbito mercantil, han surgido determinadas singularidades.
• El consentimiento viene regulado en el Artículo 54 del Código de Comercio. Señala que hay consentimiento desde el momento:
  • El que hace la oferta conoce la aceptación.
  • O si habiéndosela remitido el que la acepta, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe. En este caso, el contrato se entiende celebrado en el lugar físico en que se hizo la oferta.

Forma del contrato

Los contratos mercantiles son válidos y producen obligación y acción (artículo 51 del Código de Comercio):

• En cualquier forma e idioma en que se celebren
• La clase a que corresponden y la capacidad que tengan por objeto, con tal que conste su existencia por alguno de los medios que el Derecho Civil tenga establecidos.

Excepciones (artículo 52 del Código de Comercio):

• Los contratos que por disposición legal deban constar por escrito o requieran determinadas formas específicas para su eficacia (por ejemplo, escritura pública).
• Los celebrados en el extranjero en que la ley exija escrituras, formas o solemnidades determinadas para su validez, aunque no las exija la ley española.

Prueba del contrato

• El Código de Comercio tiene reglas específicas al respecto pero no serán aplicables en todo aquello que resulte incompatible con la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
• Teniendo esto en cuenta, el Código de Comercio lo regula desde el artículo 25 hasta el 33.
• El artículo 31 del Código de Comercio señala que el valor probatorio de los libros de los empresarios y demás documentos contables será apreciado por los tribunales conforme a las reglas generales del derecho.

Interpretación del contrato

• Las reglas específicas para su interpretación están reguladas en los artículos 57, 58 y 59 del Código de Comercio.
• Subsidiariamente se aplican las reglas de interpretación contractual de los artículos del Código Civil comprendidos entre 1281 y 1289.

Esencialmente son las siguientes reglas:

• Los contratos deben ejecutarse y cumplirse de buena fe, según los términos en que fueren hechos y redactados, sin tergiversar con interpretaciones arbitrarias el sentido propio y usual de las palabras y sin restringir los efectos que naturalmente se deriven del modo con lo que contratantes hubieren explicado su voluntad y contraído sus obligaciones.
• De haber intervenido fedatario público y aparezca divergencia entre los ejemplares del contrato, prevalece lo que resulte escrito en los libros del fedatario público.
• Si concurren dudas que no pueden resolverse por aplicación de las normas legales en relación con los usos del comercio, debe resolverse la cuestión a favor del deudor (principio favor debitoris).

A título enunciativo, pueden citarse los siguientes: 

• Contrato de compraventa mercantil
• Contrato de permuta mercantil
• Contrato mercantil de transporte terrestre
• Contrato de seguro
• Afianzamiento mercantil
• Letras, cheques, pagarés y cartas de crédito
• Contratos especiales del comercio marítimo (contrato de fletamento, contrato a la gruesa y contrato de seguro marítimo).
• Contratos «de compañía» (más comúnmente, «de sociedad»)
• Contrato de cuentas en participación
• Contrato de comisión mercantil (y otras formas de mandato mercantil)
• Contrato de agencia
• Contrato de depósito mercantil (así como los diversos contratos bancarios)
• Contrato de préstamo mercantil (incluyendo el préstamo con garantía de valores) que se regula en los artículos 312 y siguientes del Código de Comercio.