Compravenda de productes i serveis: Sector immobiliari

Els contractes de crèdit hipotecari estan regulats en la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, la qual transposa la Directiva 2014/17/UE.

Què es pretén amb aquesta Llei 5/2019? Seguretat a les persones interessades a demanar un crèdit per a la compra d'un habitatge.

La Llei regula:

• Mesures que augmentin la seguretat, la transparència i la comprensió dels contractes i de les seves clàusules.
• Aconsegueix un just equilibri entre les parts que intervenen en la contractació d'una hipoteca.
• Imposa obligacions als prestadors i intermediaris de crèdit.
• Contempla un règim sancionador per als incompliments de les obligacions.
• S'amplien les competències dels registradors de la propietat per a controlar la legalitat d'aquestes operacions.
• El contracte de préstec hipotecari constitueix un dret de garantia que no neix fins que s'inscriu en el Registre de la Propietat.

Els registradors tenen encomanades entre altres les següents funcions de legalitat i control:

• El Registre de Condicions Generals de la Contractació ofereix, de manera gratuïta, informació sobre:
  • Contractes de préstec hipotecari que comercialitzen les entitats financeres.
  • Clàusules considerades condicions generals de contractació.
  • Clàusules que han estat declarades nul·les pels Tribunals.
• Els registradors de la propietat controlen que els contractes de préstec hipotecari reuneixin els requisits i garanties legals necessàries per a la seva inscripció. El registrador pot denegar la seva inscripció si el contracte té algun defecte que no garanteixi els drets de les persones que han demanat el préstec.

Per a garantir la seguretat dels consumidors i el seu dret a rebre informació sobre el contracte hipotecari que signaran, la Llei obliga al fet que un notari de la seva elecció estengui acta abans de la signatura del contracte hipotecari, en la qual ha de constar:

• Que la persona que contractarà el crèdit ha rebut tota la documentació obligatòria en termini,
• Que el notari li ha assessorat sobre les clàusules del contracte, i
• Que el client comprèn les condicions del préstec i els seus efectes.

Com a garantia per al client, els registradors de la propietat no poden inscriure cap escriptura de préstec hipotecari en la qual no consti la ressenya de l'acta del notari en la qual haurà d'haver-li informat degudament.

Una vegada inscrita la hipoteca, els registradors remeten al comprador, de manera telemàtica i gratuïta:

• Una certificació de la inscripció realitzada, de la nota de despatx, de la qualificació, indicant les clàusules no inscrites i la causa que ha motivat la seva suspensió o denegació. D'aquesta manera, el deutor té perfecte coneixement de la hipoteca que ha nascut amb la inscripció.

Los registradores de la propiedad no pueden realizar la inscripción de las cláusulas de los contratos contrarias a las normas o que hayan sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo o que consten inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

Les despeses ocasionades per la inscripció de la hipoteca en el Registre de la Propietat corresponen a l'entitat financera.

Els Tribunals remeten al Registre de Condicions de la Contractació les sentències fermes dictades en accions col·lectives o individuals per les quals es declara la nul·litat de condicions generals abusives. Aquestes seran inscrites en el Registre perquè siguin de coneixement públic i els registradors de la propietat, abans d'inscriure la hipoteca, comproven que el contracte individual del consumidor no inclogui cap clàusula que hagi estat declarada nul·la pels Tribunals.