Compraventa de bienes inmuebles. Notarías y Registros de la propiedad

Información previa sobre la vivienda a comprar

Antes de comprar un inmueble, es muy importante consultar su situación jurídica en cuanto a características, titular y cargas.

Esta información la proporcionan los Registros de la Propiedad mediante la “nota simple” registral, la cual puede ser solicitada presencialmente en cualquier Registro o en línea a través del Portal del Colegio de Registradores de España . También se puede solicitar en inglés.

Con la nota simple de una propiedad (ordinaria o continuada) se puede obtener la siguiente información:

• Datos de titularidad.
• La existencia de cargas o gravámenes sobre la misma (hipotecas, embargos, otras cargas).
• Si se encuentra sujeta a algún régimen especial.
• Si se encuentra al día en los pagos de las cuotas de comunidad de vecinos y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Si existe sobre ella alguna prohibición.
• Si está coordinada con Catastro.
• Si se trata de Viviendas de Protección Oficial (VPO) o de Precio Tasado (VPT).

En el caso de compra de una vivienda sobre plano, el examen de la situación física y jurídica es más complejo, siendo también importante la función de los Registros en las comprobaciones previas a la firma del contrato:

• Que la promotora existe y que su representante consta inscrito en el Registro Mercantil. Se puede solicitar una nota informativa desde el portal del Colegio de Registradores desde  el apartado de Registro Mercantil.
• Que el terreno donde se va a edificar está inscrito a nombre de la promotora en el Registro de la Propiedad correspondiente.
• Que la edificación ha sido autorizada por el Ayuntamiento y tiene licencia.
• En caso de realizar algún pago, se puede exigir que se justifique como depositado en una cuenta específica, de la cual solo se podrá disponer para los gastos de la construcción.
• En el caso de que se haya inscrito la vivienda en el Registro, indicaría:
  • Que la obra ha sido terminada de acuerdo a la descripción inicial
  • Que el técnico acredita que la obra se ajusta a la licencia
  • Que se ha contratado un seguro por posibles defectos de construcción
  • Que se ha depositado el Libro del Edificio
  • Las licencias de obra y de primera ocupación
  • El certificado de eficiencia energética
  • Las coordenadas georreferenciadas de la obra, indican su ubicación exacta

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El préstamo hipotecario y el contrato de compraventa del inmueble

En la actualidad, para la compra de una vivienda se suele pedir un préstamo hipotecario.

La hipoteca, que solo existe cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad, permite a la entidad que realiza el préstamo exigir la venta de la vivienda en caso de que el comprador no cumpla con los plazos de devolución del préstamo.

Al solicitar un préstamo hipotecario debemos tener en cuenta lo siguiente:

• Generalmente la celebración del contrato de compraventa y la entrega del préstamo se producen de forma simultánea. Se realiza en la notaría, a la que acuden vendedor, comprador y apoderado del banco a la firma del contrato.
• En caso de que la vivienda se encuentre gravada ya con una hipoteca constituida por el anterior propietario o por la promotora que la construyó, el comprador no está obligado a subrogarse en dicho préstamo, y puede exigir la cancelación de la hipoteca anterior y contratar un nuevo préstamo con la entidad financiera de su elección.También podrá subrogarse en la hipoteca anterior pero es una opción voluntaria.
• La regla general es que el contrato de compraventa de vivienda se formalice en escritura pública en una notaría ajustándose a los requisitos legales. 
• El vendedor de la propiedad queda obligado por los posibles defectos ocultos de la vivienda, aunque no los conociera, y el comprador puede desistir del contrato o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.
• Además, el promotor, el constructor y la dirección técnica del edificio deben responder por los daños causados por los defectos constructivos estructurales durante un plazo de diez años; por daños que afecten a la actividad, durante tres años, y por los defectos de acabado, un año.
• Una vez realizada la firma de la escritura de compraventa de la vivienda y del préstamo hipotecario y pagados los impuestos, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad. La inscripción es voluntaria, pero resulta recomendable, pues, con la inscripción en el Registro, el comprador queda protegido al considerarse desde ese momento el único y verdadero propietario, teniendo amparo judicial frente a cargas ocultas, posible disputa sobre la posesión de la vivienda, etc. Frente a todos, es el propietario legal y real de la vivienda.
• A efectos de la contratación de un préstamo hipotecario y para un mayor conocimiento por el consumidor de las condiciones a las que se obliga, la legislación española obliga al otorgamiento de un acta notarial previa en la que se le informa debidamente de las condiciones del préstamo hipotecario

Para información más concisa de cómo comprar una vivienda en España, recomendamos consultar y leer la guía que ha editado el Colegio de Registradores de la Propiedad.

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Información por Comunidades Autónomas

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