Compraventa de productos y servicios: Sector inmobiliario

Los contratos de crédito hipotecario están regulados en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la cual traspone la Directiva 2014/17/UE.

¿Qué se pretende con esta Ley 5/2019? Seguridad a las personas interesadas en pedir un crédito para la compra de una vivienda.

La Ley regula:

• Medidas que aumenten la seguridad, la transparencia y la comprensión de los contratos y de sus cláusulas.
• Logra un justo equilibrio entre las partes que intervienen en la contratación de una hipoteca.
• Impone obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito.
• Contempla un régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones.
• Se amplían las competencias de los registradores de la propiedad para controlar la legalidad de estas operaciones.
• El contrato de préstamo hipotecario constituye un derecho de garantía que no nace hasta que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Los registradores tienen encomendadas entre otras las siguientes funciones de legalidad y control:

• El Registro de Condiciones Generales de la Contratación ofrece, de forma gratuita, información sobre:
  • Contratos de préstamo hipotecario que comercializan las entidades financieras.
  • Cláusulas consideradas condiciones generales de contratación.
  • Cláusulas que  han sido declaradas nulas por los Tribunales.
• Los registradores de la propiedad controlan que los contratos de préstamo hipotecario reúnan los requisitos y garantías legales necesarias para su inscripción. El registrador puede denegar su inscripción si el contrato tiene algún defecto que no garantice los derechos de las personas que han pedido el préstamo.

Para garantizar la seguridad de los consumidores y su derecho a recibir información sobre el contrato hipotecario que van a firmar, la Ley obliga a que un notario de su elección levante acta antes de la firma del contrato hipotecario, en la que debe constar:

• Que la persona que va a contratar el crédito ha recibido toda la documentación obligatoria en plazo,
• Que el notario le ha asesorado sobre las cláusulas del contrato, y
• Que el cliente comprende las condiciones del préstamo y sus efectos.

Como garantía para el cliente, los registradores de la propiedad no pueden inscribir ninguna escritura de préstamo hipotecario en la que no conste la reseña del acta del notario en la que deberá haberle informado debidamente. 

Una vez inscrita la hipoteca, los registradores remiten al comprador, de forma telemática y gratuita:

• Una certificación de la inscripción realizada, de la nota de despacho, de la calificación, indicando las cláusulas no inscritas y la causa que ha motivado su suspensión o denegación. De esta manera, el deudor tiene perfecto conocimiento de la hipoteca que ha nacido con la inscripción.

Los registradores de la propiedad no pueden realizar la inscripción de las cláusulas de los contratos contrarias a las normas o que hayan sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo o que consten inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

Los gastos ocasionados por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad corresponden a la entidad financiera.

Los Tribunales remiten al Registro de Condiciones de la Contratación las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declara la nulidad de condiciones generales abusivas. Éstas serán inscritas en el Registro para que sean de conocimiento público y los registradores de la propiedad, antes de inscribir la hipoteca, comprueban que el contrato individual del consumidor no incluya ninguna cláusula que haya sido declarada nula por los Tribunales.